[et_pb_section fb_built=\u00bb1″ admin_label=\u00bbsection\u00bb _builder_version=\u00bb4.16″ global_colors_info=\u00bb{}\u00bb][et_pb_row admin_label=\u00bbrow\u00bb _builder_version=\u00bb4.16″ background_size=\u00bbinitial\u00bb background_position=\u00bbtop_left\u00bb background_repeat=\u00bbrepeat\u00bb global_colors_info=\u00bb{}\u00bb][et_pb_column type=\u00bb4_4″ _builder_version=\u00bb4.16″ custom_padding=\u00bb|||\u00bb global_colors_info=\u00bb{}\u00bb custom_padding__hover=\u00bb|||\u00bb][et_pb_text _builder_version=\u00bb4.27.4″ _module_preset=\u00bbdefault\u00bb hover_enabled=\u00bb0″ global_colors_info=\u00bb{}\u00bb sticky_enabled=\u00bb0″]<\/p>\n
Contratar una constructora para obra nueva no es una decisi\u00f3n menor dentro de una promoci\u00f3n inmobiliaria. Para un promotor, la constructora no es solo quien ejecuta la obra: es el socio operativo que puede proteger el margen del proyecto, cumplir el calendario comercial y evitar desviaciones que terminen afectando a la rentabilidad.<\/span><\/p>\n En una obra nueva intervienen muchos agentes, pero la responsabilidad de impulsar, programar y financiar la edificaci\u00f3n recae sobre el promotor. La Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n define al promotor como la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que decide, impulsa, programa y financia las obras, ya sea para s\u00ed o para su posterior venta, entrega o cesi\u00f3n a terceros.<\/span><\/p>\n Por eso, antes de contratar constructora obra nueva, el promotor debe mirar m\u00e1s all\u00e1 del precio. Un presupuesto bajo puede parecer atractivo en fase inicial, pero si detr\u00e1s no hay estructura t\u00e9cnica, planificaci\u00f3n, solvencia, proveedores fiables y capacidad de gesti\u00f3n, ese ahorro aparente puede convertirse en retrasos, reclamaciones, modificados y p\u00e9rdida de margen.<\/span><\/p>\n El primer criterio que debe valorar un promotor es la experiencia real de la constructora en obras similares. No basta con que una empresa diga que lleva muchos a\u00f1os en el sector. Lo importante es comprobar qu\u00e9 tipo de obras ha ejecutado, con qu\u00e9 volumen econ\u00f3mico, en qu\u00e9 plazos y con qu\u00e9 nivel de complejidad.<\/span><\/p>\n Una constructora acostumbrada a reformas peque\u00f1as no siempre est\u00e1 preparada para asumir una promoci\u00f3n de obra nueva. La obra nueva exige control documental, planificaci\u00f3n de gremios, compras anticipadas, coordinaci\u00f3n con direcci\u00f3n facultativa, gesti\u00f3n de certificaciones y cumplimiento estricto del proyecto.<\/span><\/p>\n El promotor deber\u00eda pedir ejemplos concretos:<\/span><\/p>\n Una empresa experta no tendr\u00e1 problema en demostrar su trayectoria. De hecho, una constructora s\u00f3lida suele hablar con datos: metros cuadrados ejecutados, plazos cumplidos, equipos asignados, volumen de obra anual y tipo de cliente para el que trabaja.<\/span><\/p>\n Un promotor no deber\u00eda contratar una constructora sin analizar su solvencia. En construcci\u00f3n, la falta de m\u00fasculo financiero se nota r\u00e1pido: retrasos en compras, tensi\u00f3n con subcontratas, cambios de materiales, menor capacidad de reacci\u00f3n y riesgo de paralizaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n La solvencia no se valora solo con una impresi\u00f3n comercial. Debe analizarse con criterios empresariales:<\/span><\/p>\n Aspecto a revisar<\/b><\/p>\n<\/td>\n Por qu\u00e9 importa<\/b><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Cuentas y estabilidad financiera<\/span><\/p>\n<\/td>\n Reduce el riesgo de abandono o bloqueo de obra<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Capacidad de compra<\/span><\/p>\n<\/td>\n Permite negociar mejor materiales y anticipar suministros<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Relaci\u00f3n con industriales<\/span><\/p>\n<\/td>\n Mejora la continuidad de los trabajos<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Seguros y garant\u00edas<\/span><\/p>\n<\/td>\n Protege al promotor ante incidencias<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Estructura interna<\/span><\/p>\n<\/td>\n Evita depender de una sola persona<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Una constructora sin estructura puede funcionar en obras peque\u00f1as, pero en una promoci\u00f3n de obra nueva el promotor necesita una empresa que soporte presi\u00f3n, volumen y coordinaci\u00f3n. La obra no puede depender \u00fanicamente de la buena voluntad de un encargado.<\/span><\/p>\n Uno de los errores habituales del promotor es contratar una empresa por la reuni\u00f3n comercial y no por el equipo real que ejecutar\u00e1 la obra. La pregunta clave no es solo \u201c\u00bfqui\u00e9n firma el contrato?\u201d, sino \u201c\u00bfqui\u00e9n estar\u00e1 en obra cada semana?\u201d.<\/span><\/p>\n La Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n indica que el constructor asume contractualmente ante el promotor el compromiso de ejecutar la obra con medios humanos y materiales, propios o ajenos, conforme al proyecto y al contrato. Tambi\u00e9n debe designar un jefe de obra con capacitaci\u00f3n adecuada seg\u00fan la complejidad de la obra.<\/span><\/p>\n Antes de adjudicar, el promotor deber\u00eda conocer:<\/span><\/p>\n Una constructora profesional no improvisa la estructura de obra despu\u00e9s de firmar. La tiene pensada desde la fase de oferta.<\/span><\/p>\n El presupuesto es uno de los puntos donde m\u00e1s conflictos aparecen. Muchos promotores comparan importes finales sin comprobar si las ofertas incluyen exactamente lo mismo. Eso es un error.<\/span><\/p>\n Para valorar correctamente una constructora de obra nueva, el promotor debe analizar el presupuesto por partidas, mediciones, calidades y exclusiones. Dos ofertas pueden tener una diferencia importante de precio porque una incluye determinados trabajos y otra los deja fuera.<\/span><\/p>\n Un presupuesto serio debe permitir responder a estas preguntas:<\/span><\/p>\n El promotor experto no busca simplemente la oferta m\u00e1s baja. Busca la oferta m\u00e1s clara, defendible y alineada con el proyecto. Un precio bajo con lagunas es una puerta abierta a sobrecostes.<\/span><\/p>\n En promoci\u00f3n inmobiliaria, el plazo no es un dato operativo: es un dato financiero. Cada mes de retraso puede afectar a ventas, financiaci\u00f3n, costes indirectos, entregas pactadas y confianza de compradores o inversores.<\/span><\/p>\n Por eso, antes de contratar, la constructora debe presentar una planificaci\u00f3n realista. No basta con decir \u201cla obra durar\u00e1 doce meses\u201d. Debe explicar c\u00f3mo se alcanzar\u00e1 ese plazo.<\/span><\/p>\n Un buen planning debe contemplar:<\/span><\/p>\n El promotor debe desconfiar de plazos excesivamente optimistas. En obra nueva, prometer demasiado r\u00e1pido suele ser una se\u00f1al de falta de an\u00e1lisis o de voluntad comercial por encima de la realidad t\u00e9cnica.<\/span><\/p>\n Una constructora de obra nueva debe ejecutar conforme al proyecto, a la normativa y a las instrucciones de la direcci\u00f3n facultativa. El C\u00f3digo T\u00e9cnico de la Edificaci\u00f3n establece las exigencias que deben cumplir los edificios en relaci\u00f3n con requisitos b\u00e1sicos de seguridad y habitabilidad, seg\u00fan la LOE.<\/span><\/p>\n Esto afecta directamente a la selecci\u00f3n de constructora. El promotor debe valorar si la empresa entiende las exigencias t\u00e9cnicas del proyecto: estructura, seguridad contra incendios, accesibilidad, eficiencia energ\u00e9tica, salubridad, ruido, instalaciones y control de calidad.<\/span><\/p>\n Una constructora que no domina la normativa genera problemas en obra. Puede ejecutar soluciones que luego no superen controles, provocar discusiones con la direcci\u00f3n facultativa o generar retrasos por correcciones.<\/span><\/p>\n La constructora adecuada debe saber trabajar con:<\/span><\/p>\n La obra nueva no se gana solo con alba\u00f1iles. Se gana coordinando t\u00e9cnica, producci\u00f3n, compras y documentaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n Un promotor no deber\u00eda empezar una obra nueva sin un contrato claro. El contrato debe transformar la oferta en obligaciones concretas. Cuanto m\u00e1s ambigua sea la contrataci\u00f3n, m\u00e1s margen habr\u00e1 para conflictos.<\/span><\/p>\n El contrato con la constructora deber\u00eda recoger:<\/span><\/p>\n El contrato no debe verse como una formalidad jur\u00eddica, sino como una herramienta de gesti\u00f3n. Un contrato bien redactado reduce discusiones y permite tomar decisiones con rapidez cuando aparece un imprevisto.<\/span><\/p>\n La constructora debe ofrecer seguridad t\u00e9cnica y jur\u00eddica. En obra nueva, las garant\u00edas no son un detalle comercial; forman parte de la protecci\u00f3n del promotor y de los futuros usuarios del edificio.<\/span><\/p>\n La LOE contempla garant\u00edas de referencia de un a\u00f1o para da\u00f1os por defectos de ejecuci\u00f3n que afecten a terminaciones o acabados, tres a\u00f1os para da\u00f1os que afecten a habitabilidad y diez a\u00f1os para da\u00f1os estructurales que comprometan resistencia mec\u00e1nica y estabilidad del edificio.<\/span><\/p>\n Antes de contratar, el promotor debe comprobar:<\/span><\/p>\n Una constructora seria no desaparece despu\u00e9s de entregar la obra. Tiene sistema para atender repasos, cerrar documentaci\u00f3n y responder ante incidencias.<\/span><\/p>\n El promotor tambi\u00e9n debe valorar el impacto fiscal de c\u00f3mo contrata la obra. En Espa\u00f1a, las ejecuciones de obra de construcci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n de edificaciones destinadas principalmente a viviendas pueden tributar al tipo reducido del 10% cuando el contrato se formaliza directamente entre promotor y contratista; la Agencia Tributaria aclara que este tipo reducido no se aplica a subcontratas y que el edificio debe destinar al menos el 50% de su superficie construida a vivienda.<\/span><\/p>\n Este punto es importante porque afecta al coste total de la promoci\u00f3n y a la estructura de contrataci\u00f3n. No debe decidirse solo con criterio fiscal, pero s\u00ed debe estar revisado por el asesor correspondiente antes de adjudicar la obra.<\/span><\/p>\n Una constructora adecuada para un promotor debe entender que una promoci\u00f3n inmobiliaria vive bajo control econ\u00f3mico permanente. No se trata solo de construir bien, sino de construir respetando coste, plazo y calidad.<\/span><\/p>\n El promotor deber\u00eda valorar si la constructora puede trabajar con:<\/span><\/p>\n La buena constructora no espera al final de obra para comunicar problemas. Los anticipa. Informa cuando una partida puede desviarse, cuando un suministro puede retrasarse o cuando una decisi\u00f3n de proyecto necesita validaci\u00f3n urgente.<\/span><\/p>\n En obra nueva, la comunicaci\u00f3n deficiente cuesta dinero. Una constructora puede ser t\u00e9cnicamente buena, pero si no informa, no documenta y no responde, el promotor pierde capacidad de decisi\u00f3n.<\/span><\/p>\n La relaci\u00f3n entre promotor y constructora debe basarse en un sistema claro:<\/span><\/p>\nLa experiencia real en obra nueva<\/b><\/h2>\n
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Solvencia econ\u00f3mica y capacidad de compra<\/b><\/h2>\n
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\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n Equipo t\u00e9cnico y jefe de obra asignado<\/b><\/h2>\n
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Presupuesto: precio cerrado, mediciones y partidas<\/b><\/h2>\n
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Planificaci\u00f3n y cumplimiento de plazos<\/b><\/h2>\n
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Conocimiento normativo y coordinaci\u00f3n con t\u00e9cnicos<\/b><\/h2>\n
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Contrato de obra: el documento que protege al promotor<\/b><\/h2>\n
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Garant\u00edas, seguros y responsabilidades<\/b><\/h2>\n
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Fiscalidad e IVA aplicable<\/b><\/h2>\n
Capacidad para trabajar bajo control econ\u00f3mico<\/b><\/h2>\n
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Comunicaci\u00f3n y transparencia<\/b><\/h2>\n
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